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法拍房常见风险及规避方法

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发表于 2019-2-27 15:41:20 | 显示全部楼层 |阅读模式
法拍房常见风险及规避方法
司法拍卖房购买风险及规避方法有哪些?法拍房是指当债务人无法清偿债务时,债权人可以向法院申请,将债务人名下的房屋拍卖。下面为大家简单的介绍一下法拍房。
一、租约。买卖不破租赁,不管是二手房交易也好,法拍房交易也好,最高人民法院为了保护租户的合法权益,颁布的《合同法》第二百二十九条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。即在租赁合同有效期间,租赁物因买卖、继承等使租赁物的所有权发生变更的,租赁合同对新所有权人仍然有效,新所有权人不履行租赁义务时,承租人得以租赁权对抗新所有权人,这在法理学上称之为“买卖不破租赁”。
买卖不破租赁,首先由一个重要前提,就是合同真实有效。
规避方法:以下四种情况合同则直接作废:
1、抵押先于租赁:抵押的合同签订在租赁合同之前的;
2、查封先于租赁:法院先进行查封,而后签订的租赁合同;
3、租赁在前,查封在后,而承租人没有占有房产;
4、租赁在前,租赁双方没有完成交付手续,买受人依法占有在先的;
二、税费。法拍房的的税费跟二手房一样,跟二手房的区别在于增值税这一项。根据郑州地方税务局标准,在2015年1月1日之前缴纳契税的二手房,增值税为1个点,法拍房为3个点。其他税费都一样。不被大众任何的主要在于,二手房很容易弄清上次交易的类型,而法拍房则不那么容易。牵涉到上次交易类型如果是赠予或者继承,不管是二手房还是法拍房,都是按照差额的20%补缴差额税!
规避方法:竞拍前,提前去问清楚上次交易类型。
三、腾房。很多人在说腾房问题,法院不负责腾房,这一点是明确的。法院拍卖的是房产的所有权,不负责房产的使用权。这一点不评论也无可厚非。如果非要因为租赁或者原业主的使用去为难法院,其实大可不必。大部分司法拍卖公告中,都会有明确标明房产是否已经腾空,我们选择腾空的房产就可以了。
规避方法:
1、看清楚拍卖公告,法院是否负责腾空。
2、实地调研,房屋是否有人居住。
以上内容就是法拍房常见风险及规避方法,希望对您有所帮助,您若是有法拍房这方面的需求,欢迎来电联系咨询。
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